Lefaso.net : Qu’est-ce que le titre foncier ?

Noufou Ouédraogo : Le titre foncier c’est le titre que l’administration délivre en pleine propriété à tout détenteur d’une terre du domaine foncier. Il faut savoir qu’en droit foncier, il y a plusieurs titres de détention d’une parcelle. Il y’a le titre de jouissance et le titre de propriété. Le titre foncier matérialise le droit de pleine propriété sur une parcelle.

Quelle est la différence entre un titre foncier et un permis urbain d’habiter ?

Le titre foncier, c’est un titre de propriété sur le sol alors que le Permis urbain d’habiter (PUH) est un titre de jouissance que la loi définit comme le fait de posséder des constructions ou des plantations sur un terrain qui appartient à autrui. Dans notre gestion foncière, vous passez le plus souvent par un titre de jouissance comme le PUH avant d’avoir le titre de propriété. La condition pour avoir le PUH, si vous êtes attributaire d’une parcelle, vous devez payer la taxe de jouissance, mettre en valeur et l’État vous donne le PUH.

Si vous estimez que vous voulez aller plus loin, en ayant un titre de propriété, vous formulez la requête. La procédure pour l’obtention du titre foncier peut être un peu longue et un peu chère. Ce qui fait qu’on ne le rend pas obligatoire. Mais avec le titre foncier, vous avez un droit plus consolidé sur votre parcelle. En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique par exemple, l’État dédommage ceux qui ont des titres fonciers, les valeurs des terrains et les valeurs des investissements.

Quelles sont les conditions d’acquisition d’un titre foncier ?

Les conditions à remplir pour demander un titre foncier sont trois dans le cas général. Il y a la détention préalable par le demandeur d’un titre de jouissance permanent comme le PUH, le permis d’exploiter, l’arrêté de mise à disposition, l’arrêté de cession provisoire, l’attestation de possession foncière rurale. La deuxième condition, est la mise en valeur suffisante du terrain.

Pour un terrain à usage d’habitation par exemple, la mise en valeur doit au moins être égale à 30 fois le montant de la taxe de jouissance. La troisième condition, c’est le paiement du prix du terrain. Il faut aussi noter qu’il y a des cas ou le titre foncier est délivré sans condition de mise en valeur. C’est le cas notamment des terres destinées à la promotion immobilière.

Le domaine foncier national est devenu le théâtre de spéculations. Quels sont les types de conflits que vous rencontrez le plus souvent dans le milieu ?

Dans la gestion du foncier aménagé, il y a en gros deux types de conflits : les conflits liés à l’aménagement comme les lotissements et les conflits liés aux attributions des parcelles loties. Au niveau de l’aménagement, les principales causes de ces conflits sont liées à l’insuffisance de la prise en compte des droits fonciers existants sur le terrain avant le lotissement. Les recensements des propriétaires terriens et les détenteurs de titres dans la zone à lotir sont souvent mal faits. De ce fait, les droits fonciers des occupants antérieurs au lotissement sont mal purgés. Ce qui présage de futurs conflits dans la gestion post-lotissement.

Ensuite, il y a les problèmes liés à l’attribution des terres. Avant la relecture de la loi sur la Réorganisation agraire et foncière (RAF) de 2012, il y avait des commissions d’attribution des terres à usage d’habitation. Ces commissions avaient pour attribution d’examiner les demandes de parcelles et de dresser par procès-verbal la liste des attributaires de terrain. Ces commissions ont fonctionné de 1984 à 2012 soit 28 ans. Durant cette période, des milliers de procès-verbaux ont été produits sans normalisation, c’est-à-dire que les informations sur l’attributaire de parcelle peuvent varier d’un procès-verbal à d’autres. La chaîne de cette production documentaire n’a pas été suffisamment informatisée, il arrive que la même parcelle soit doublement ou triplement attribuée à des personnes différentes.

Ces situations ont créé un lourd passif foncier qui plombe en quelque sorte la gestion foncière au Burkina Faso. La solution pourrait venir d’une reprise du passé foncier à travers l’archivage numérique et la constitution d’un système de gestion électronique des documents fonciers. La Direction générale des impôts (DGI) travaille dans ce sens avec le projet BKF027, appui au cadastre du Burkina Faso dans les communes de Ouagadougou et de Bobo Dioulasso.

A Ouagadougou, les non lotis se vendent comme des petits pains. Quels sont les dangers auxquels les acquéreurs sont exposés ?

Au Burkina Faso, la plupart des mutations de terrains urbains se fait à travers une pratique théoriquement sans valeur légale, la vente des « non lotis ». Le non loti est compris comme un terrain sans existence légale au niveau des services public (Domaines, Cadastre). Du fait de notre législation, une mutation de terrain ne peut être légalement réalisée que sur une parcelle disposant d’un titre régulier.

Ce qui fait que la vente des non lotis est une activité informelle qui n’est pas suivie dans les services fonciers. Cette pratique informelle domine de loin le marché foncier dans la plupart des villes africaines. L’Observatoire foncier malgache sur les modes de formalisation des mutations de parcelles donne les statistiques suivantes : titre foncier : 0,5% ; certificat foncier : 5,5% ; petits papiers (non lotis) : 83% ; rien : 11%.

Cette pratique ne permet pas aux pouvoirs publics de suivre les transactions foncières et de recouvrer les droits de mutation sur les terrains objet de transactions informelles. Cette pratique est aussi une grande source d’insécurité foncière pour l’acquéreur d’une parcelle informelle. Cette insécurité foncière pour l’acquéreur est de nature diverse : insécurité dans les limites du terrain ; insécurité sur l’identité des ayants droits ; insécurité sur la nature des droits ; insécurité des mutations…

A notre avis, il sera judicieux pour les pouvoirs publics de formaliser à minima ces transactions en règlementant la procédure de vente des « non lotis ». La règlementation peut par exemple exiger une délimitation sommaire des parcelles et en organiser un enregistrement public des ventes de ces parcelles.

Est-ce qu’un promoteur immobilier peut vendre un terrain non bâti à un particulier ?

Dans la règlementation actuelle, un promoteur immobilier a un agrément immobilier et foncier. Cela veut dire qu’il peut en se conformant aux textes en vigueurs, vendre des produits fonciers c’est à dire des parcelles nues. En principe pour vendre les parcelles nues, le promoteur immobilier doit disposer d’un titre foncier « mère » qui sera morcelé en autant de titres fonciers « filles » que de parcelles issues du lotissement. Ces titres fonciers de parcelles nues peuvent être vendus aux clients.

Il est souvent demandé aux sociétés de promotion immobilière dont les dossiers ont été jugés recevables de fournir la preuve de leur capacité financière. Est-ce que vous pouvez nous en dire plus sur cette question de capacité financière qui est présentement au cœur d’un mouvement d’humeur ?

Conformément au décret du 20 avril 2009, sur les conditions d’obtention d’agrément et d’exercice de l’activité de promotion immobilière et ou foncière, pour l’exercice de la profession, la demande d’agrément comporte, entre autres pièces, une caution de 50 millions de francs CFA et une garantie bancaire de 50 millions de francs CFA. Le ministère en charge de la promotion immobilière a rejeté certains dossiers qui ne respectent pas les dispositions règlementaires sur les capacités financières.

Des candidats promoteurs immobiliers disent aussi qu’ils peuvent prouver ou qu’ils ont déjà prouvés leurs capacités financières. A notre avis, cette question peut se régler par le dialogue entre les parties. Et comme on est dans un état de droit, autant l’administration doit inscrire ses actions dans la légalité, autant les citoyens aussi doivent respecter les textes. Au besoin, le citoyen peut poser une plainte en justice pour ses droits qui auraient été ignorés par l’administration.

Afin de recadrer le secteur, le gouvernement a adopté un projet de loi portant promotion immobilière au Burkina Faso. Quels sont les fondements de cette loi ?

Effectivement, face aux dérives constatées dans l’exercice de l’activité de promotion immobilière, le gouvernement a décidé de faire une relecture de la loi portant sur la promotion immobilière qui date de 2008. Parmi les dérives constatées, on peut noter la mobilisation de grandes superficies de terrains le plus souvent des terrains agricoles pour des lotissements, la confusion entre promotion immobilière et foncière, le nombre jugé pléthorique des immobiliers rendant leur encadrement difficile…

Le nouveau projet de loi propose dans ses grandes lignes de réserver l’activité de promotion foncière c’est-à-dire le fait de mobiliser des terres, les aménager et de vendre des terrains nus, à l’Etat, aux collectivités territoriales et aux sociétés publiques. Le secteur privé devant essentiellement payer les terrains déjà aménagés auprès des personnes publiques pour réaliser des constructions et les revendre à leurs clients. Le nouveau projet de loi durcit aussi les conditions d’accès au métier de promoteur immobilier et limite le nombre d’hectares de superficie de terrain pour une opération de promotion immobilière.

Apparemment les dispositions prévues par le projet de loi ne satisfont pas les promoteurs immobiliers qui manifestent parfois bruyamment. A mon avis, ça semble être un dialogue de sourds entre les acteurs publics et les promoteurs immobiliers. L’écoute mutuelle et le dialogue doivent permettre de résoudre ce problème.

En plus de ce projet de loi, certaines personnes estiment qu’il faut mettre des structures prévues par les textes sur la législation foncière et domaniale en lieu et place de commission ad hoc qui, selon elles, ne reposent sur aucun texte législatif ou règlementaire. Est-ce que vous partagez cet avis ?

Le Burkina Faso a une législation foncière qui, même si elle n’est pas parfaite, a une longueur d’avance par rapport à beaucoup de pays. La RAF de 2012 a inspiré des pays voisins dans l’élaboration de leur code foncier. Cette loi détermine d’une part, le statut des terres du domaine foncier national, les principes généraux qui régissent l’aménagement et le développement durable du territoire, la gestion des ressources foncières et autres ressources naturelles ainsi que la règlementation des droits réels immobiliers et d’autre part, les orientations d’une politique agraire. C’est une loi qui semble règlementer la question foncière de façon holistique.

Au niveau de l’aménagement et de la gestion durable des terres, cette loi a prévu des structures et des outils. Au niveau aussi de la gestion des terres du domaine foncier national, il est prévu des structures et des outils. Le problème semble être la mise en œuvre de la loi. Beaucoup de structures et d’outils prévus par la loi ne sont pas mis en œuvre ou sont insuffisamment mis en œuvre. A notre avis, les pouvoirs publics ont libéralisé l’activité de promotion immobilière sans s’assurer que les outils et les structures prévus par la loi qui doivent accompagner nécessairement l’activité, aient un niveau de mise en œuvre acceptable.

Pour qu’un État puisse utiliser l’activité de promotion immobilière dans le cadre des politiques publiques en matière de logement, il faut d’abord qu’il sache où il est et où il va. Pour cela il doit disposer de deux outils fondamentaux : un cadastre bien établi et des documents de planifications urbaines (Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme(SDAU) et plan d’occupation des sols) bien établis et suivis. Le cadastre est un inventaire permanent, graphique et littéral des ressources foncières d’une commune. Il permet de répondre à la question « où on est ? ». Le SDAU et le plan d’occupation des sols permettent de répondre à la question « où on va ? ».

La complicité entre l’inventaire et la prospective urbaine allait permettre d’éviter les dérives actuelles sur l’activité de promotion immobilière. Si les documents de planification urbaines étaient rigoureusement établis et suivis, le promoteur immobilier serait conduit sur les zones prévues préalablement pour être loties dans le cadre de la politique urbaine de l’Etat. Il se rend alors dans les services fonciers et cadastraux qui, s’ils disposaient de la documentation exhaustive et à jour, allaient donner des informations sur les propriétaires et occupants des zones. Cela allait permettre aux promoteurs immobiliers de payer ces terrains, les aménager et les vendre conformément à la loi tout en réalisant la politique immobilière et foncière de l’Etat.

Qu’est-ce qui peut conduire à l’annulation d’un titre foncier ?

Selon la loi, le titre foncier est définitif et inattaquable. Il peut être transférable d’un patrimoine à un autre dans le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique.

Quels sont les défis de la direction du cadastre ?

La direction du cadastre est une direction centrale de la Direction générale des impôts. Elle a pour attributions principales la coordination technique des missions cadastrales de la DGI et la mise en place du système d’information foncière tel que prévu par la loi portant RAF. Aux termes des dispositions de l’article 206 de la loi portant RAF « les Systèmes d’information foncière (SIF) sont un ensemble de procédés et de mécanismes permettant de collecter et traiter les informations, de stocker, d’analyser et de diffuser les données relatives à la propriété foncière et ses démembrements. Ils permettent de gérer l’information foncière ».

En termes simples, le SIF est construit sur une application (base de données) dont la composante graphique est le plan cadastral numérique. Cette application permet à tous les acteurs internes de la Direction générale des impôts (cadastre, domaine, guichets uniques du foncier, assiette, recouvrement,…) et à terme, les acteurs extérieures (mairies, urbanisme, agriculture, géomètres, notaires…) d’interagir chacun en fonction de ses besoins. La mise en œuvre du SIF est un grand défi pour la direction en ce sens que cet outil permettra une informatisation complète des processus de gestion foncière au Burkina Faso. La DGI a déjà développé une qui tend vers le SIF appelée eCadastre permettant l’automatisation de certaines prestations cadastrales.

Votre mot de fin

Je voudrais rappeler à la population qu’en matière foncière c’est un investissement lourd. Celui qui veut acheter une parcelle doit s’entourer de toutes les garanties légales avant de se lancer. La promotion immobilière est une activité qui vient en complément des activités de l’administration publique dans le cadre du droit de logement.

Vu la noblesse du métier de promotion immobilière, j’appelle les promoteurs immobiliers à s’inscrire dans le respect des dispositions légales pour mener leurs activités. Je demande enfin à nos administrations foncières d’êtres accueillantes et d’offrir des services de qualité à nos administrés-clients dans la loyauté et la probité.

Aïssata Laure G. Sidibé
Lefaso.net